Vos questions
La première des choses est de réclamer le paiement du fermage au fermier indélicat . S’il ne s’exécute pas, il est alors possible d’envisager une résiliation du bail pour ne pas laisser la situation se détériorer dans le temps en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux. Il faut cependant respecter un formalisme juridique précis que l’huissier, en partenariat avec l’avocat, est en mesure de gérer.
Vous pouvez vous opposer au renouvellement du bail rural. Dans ce cas de non-renouvellement, le bailleur doit, par acte d’Huissier, signifier le congé au preneur 18 mois avant la fin du bail. Toutefois, le preneur dispose de 4 mois pour contester le congé devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Il faut délivrer un congé par acte d’huissier, en principe dix-huit mois avant le terme du bail. Mais la validité de ce congé peut être contestée devant le tribunal paritaire des baux ruraux, pour des raisons de forme ou en raison des motifs de non-renouvellements du bail invoqués. Il faut donc être vigilant sur la rédaction du congé et recourir aux services d’un huissier compétent.
Ce signe doit faire l’objet d’un enregistrement à titre de marque afin de bénéficier de la protection octroyée aux marques et de permettre une action en contrefaçon. Il convient de s’assurer en amont de son caractère distinctif, de sa licéité, de sa disponibilité et de définir une stratégie de protection en fonction des projets de développement de la structure. Parmi les marques viticoles, les marques commerciales de droit commun se distinguent des marques domaniales avec une indication de provenance géographique (château, domaine, mas, clos, etc.) devant faire l’objet d’une étude plus spécifique. Ces dernières sont inséparables de l’exploitation.
La décision de préemption de la SAFER peut être contestée par le vendeur ou par l’acquéreur évincé devant le tribunal judiciaire, dans un délai de six mois à compter de la date à laquelle elle a été portée à leur connaissance. L’assignation doit être publiée au fichier immobilier.
Le fermier dispose d’un droit de préemption en cas de vente, s’il exploite la ou les vignes vendues depuis trois ans au moins et s’il est en règle vis-à-vis du contrôle des structures. Cependant, il perd ce droit de préemption s’il est déjà propriétaire d’une surface excédant trois fois le seuil de déclenchement du contrôle des structures.
La cession du bail est possible dans un cadre familial, au profit des descendants et du conjoint du preneur en place. Elle requiert l’accord exprès du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux. Il existe aussi depuis 2006 des baux cessibles hors cadre familial, mais leur durée est au minimum de dix-huit ans et ils doivent être établis par acte notarié.
Le bail rural est en principe renouvelable à son terme pour une durée de neuf ans, sauf si le bailleur ou le preneur délivrent préalablement congé pour un motif légalement admis. Seuls les baux dont la durée est d’au moins vingt-cinq ans sans clause de tacite reconduction et les baux de carrière ne sont pas renouvelables.
L’intérêt principal de l’état des lieux est de prévenir tout contentieux ultérieur explique Adrien PLAUCHEUR. Il permet de détailler l’état de chaque bâtiment et des parcelles de vignes (l’âge de la vigne, le type de plantation, la taille…). Cet état des lieux permettra à tous moments, et particulièrement en fin de bail, de constater les améliorations ou les détériorations apportées par le fermier aux biens loués.
Le bail rural résulte de la mise à disposition d’un fonds agricole à titre onéreux pour y exercer une activité agricole. Le simple fait pour le propriétaire d’accepter un paiement, en espèces ou en nature, de la part d’un exploitant agricole, en échange de la mise à disposition de sa propriété, donne naissance au bail rural, même en l’absence de tout écrit. Ainsi, le propriétaire peut être engagé par un bail rural sans avoir signé aucun document et sans même avoir conscience de la situation.
Le bail écrit a pour avantage d’identifier précisément les biens loués, ainsi que la personne du fermier. Il a donc l’avantage de clarifier la relation juridique existante. Il a également pour intérêt de déterminer la durée du bail, en fixant son point de départ et sa date d’échéance. Cette information est importante notamment lorsqu’il s’agit de délivrer congé pour la fin du bail. La détermination de la date d’échéance du bail peut être difficile en présence d’un bail Contenu de va-et-vient L’intérêt principal de l’état des lieux est de prévenir tout contentieux ultérieur explique Adrien PLAUCHEUR. Il permet de détailler l’état de chaque bâtiment et des parcelles de vignes (l’âge de la vigne, le type de plantation, la taille…). Cet état des lieux permettra à tous moments, et particulièrement en fin de bail, de constater les améliorations ou les détériorations apportées par le fermier aux biens loués.
En cas de non entretien des vignes, le premier réflexe est d’en fixer la preuve par un constat d’Huissier de Justice e. En effet, le fonds loué doit être entretenu. Si tel n’est pas le cas et si la négligence du preneur est de nature à compromettre le fonds, c’est une cause de résiliation du bail. Le constat établi permet d’apporter la preuve juridique devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Le bail à long terme est avantageux pour le preneur, dans la mesure où il lui permet de sécuriser son exploitation et ses investissements pour une longue durée. Pour le bailleur, il peut présenter certains avantages fiscaux.
Le bail à long terme de 18 ans est avantageux pour le preneur, car il se renouvelle en principe à son terme par périodes de neuf ans. Le bail à long terme de 25 ans est en principe plus intéressant pour le bailleur, car il n’est pas nécessairement renouvelable ou, s’il l’est, il est plus facile de s’opposer à son renouvellement.
Un bail cessible est un bail à long terme d’au moins dix-huit ans, reçu par acte notarié, et dont les clauses autorisent le preneur à le céder à un tiers avec lequel il n’a pas nécessairement de liens familiaux. Le preneur peut monnayer la cession auprès du cessionnaire sous la forme d’un “pas-de-porte », ce qui est en principe interdit dans le cadre d’un bail rural classique.
La transmission d’une exploitation viticole peut être à titre onéreuse ou à titre gratuit. Elle est onéreuse lorsque l’exploitation est transmise contre le paiement d’un prix de vente. Elle est dite à titre gratuit quand l’entreprise est transmise par voie successorale ou aux termes d’un acte de donation reçu par un notaire.
Le choix de la société doit répondre aux cahiers des charges voulus par l’exploitant dans le cadre des activités qu’il veut développer, de son mode de rémunération et de sa couverture sociale. Le choix entre une forme civile ou commerciale pourra être aussi envisagée en fonction du mode de détention des actifs fonciers.
S’agissant de contrôles inopinés, il faut prévoir à l’avance les bonnes réactions à adopter, comme se faire assister d’un conseil, ou d’un collègue, même si cette présence ne peut être que passive. Il faut prêter une attention particulière à l’inventaire physique qui conditionne toute la suite de la procédure car il serait très difficile de rattraper les erreurs matérielles commises. Il est toujours possible de demander un contre appel par vérifier que les quantités détenues ont bien toutes été inventoriées avec exactitude. Enfin, il est fortement déconseillé de se rendre sans assistance d’un avocat aux convocations pour déposition ou rédaction d’un procès-verbal.
La valorisation d’une exploitation est toujours complexe ; celle-ci devra être le reflet de la réalité de ses possessions notamment foncière, de la qualité de son stock à la vente, de la réputation (marque) du domaine et de sa rentabilité. L’approche se fera nécessairement par la combinaison de plusieurs méthodes (patrimoniale s et financières).
Il existe plusieurs possibilités mais principalement le nom de l’exploitation sera protégé par le dépôt d’une marque domaniale, sous réserve d’en remplir les conditions et d’en faire un usage effectif. Il est aussi possible d’envisager une protection par le biais du dépôt d’étiquettes au titre des dessins et modèles dès lors que la présentation reprenant le nom de l’exploitation est très originale. La protection du nom doit être pensé dès l’installation ou le début d’activité.
Il est indispensable dans un premier temps de penser à sauvegarder des preuves: factures d’achat, impression d’écran, flyer promotionnel, etc.…Un constat par huissier est généralement un plus lequel peut être autorisé judiciairement avec possibilité de saisies de bouteilles ou de documents comptables. Il sera alors plus aisé d’obtenir l’arrêt des pratiques illégales et la réparation du préjudice subi.
Il faut bien choisir son support car tous ne sont pas autorisés. Le message est aussi important car il doit être exclusivement concentré sur le produit et éviter d’être incitatif à la consommation ou laisser entendre qu’elle apporte un quelconque avantage, sans oublier d’avertir expressément sur les conséquences pour la santé d’une consommation immodérée.
Le nom d’une exploitation correspond à l’entité déterminée constituée de parcelles viticoles, de bâtiments, d’équipements particuliers et d’une cuverie. Il peut être un nom de fantaisie ou reprendre le nom patronymique de l’exploitant. L’intitulé choisi doit respecter la législation règlementant l’usage de termes comme « château », « clos », « cru » ou « hospices » qui sont réservés à certains vins, et les droits antérieurs. Une exploitation correspond en principe à un seul nom.
Avant toute commercialisation en ligne, il est essentiel de sécuriser les droits sur les signes distinctifs, par exemple par un dépôt de marque(s) dans l’ensemble des pays d’intérêt. Il faut s’assurer également de disposer de l’ensemble des droits sur les éléments protégés visibles sur le site et à défaut, prévoir de contractualiser les autorisations nécessaires.
Aux termes du code général des impôt, le négociant qui souhaite stocker du vin doit exercer son activité comme entrepositaire agréé. L’entrepositaire agréé est la personne qui est autorisée à produire, transformer, détenir dans un entrepôt fiscal ou expédier des biens en suspension des droits d’accises. Pour acquérir ce statut, le négociant doit adresser une demande au service des douanes et droits indirects territorialement compétent. L’entrepositaire agréé doit respecter différentes obligations comme tenir une comptabilité matières, faire circuler les alcools et boissons alcooliques sous couvert des documents d’accompagnement appropriés (DAA, DAE et DSA) ou encore déposer des déclarations mensuelles et annuelles.
La poursuite d’une activité viticole est incompatible avec le bénéfice d’une pension de retraite agricole. Mais tout retraité est autorisé à conserver une surface réduite, dite “de subsistance”, définie dans chaque département par arrêté préfectoral. En dehors de cette hypothèse, la liquidation de la retraite est une cause de résiliation du bail en justice. Il faut également noter que le bailleur peut délivrer congé à son preneur lorsqu’il atteint l’âge légal de la retraite.
Afin de se préparer à la fonction de chef d’exploitation, le futur exploitant devra demander à réaliser un plan de professionnalisation personnalisé (PPP) avec un conseiller projet et un conseiller compétences auprès de la chambre de l’agriculture. Le PPP sera établi de façon personnalisée, et adapté au profil et au projet du candidat. Parallèlement, le candidat sera amené à consulter son expert-comptable afin de mettre en place un plan prévisionnel et étudier la viabilité de son projet. L’installation sera effective à l’obtention des autorisations d’exploiter auprès de la DDTM. Il ne faudra pas oublier d’effectuer entre autres, les démarches auprès des Centre de formalité des entreprises (CFE), ainsi que de la MSA (régime de protection agricole pour l’ensemble de la profession agricole).
La liquidation d’une pension de retraite agricole est incompatible avec la poursuite d’une activité viticole. Mais l’exploitant retraité peut conserver une parcelle dite de subsistance, dont la surface maximale est définie dans chaque département par un arrêté préfectoral.
Une autorisation d’exploiter est nécessaire au-delà d’une certaine surface de vigne exploitée, ou au-delà d’une certaine distance séparant le siège d’exploitation de la ou des parcelles. Les seuils de surface et de distance sont définis par le schéma directeur régional des exploitations agricoles. Une autorisation d’exploiter peut également être nécessaire dans d’autres cas, notamment lorsqu’un des membres de l’exploitation ne remplit pas les conditions de capacité professionnelle requises, ou par exemple lorsqu’un exploitant pluriactif perçoit des revenus extra-agricoles dépassant un certain seuil.
Il existe deux types de mentions, celles qui sont obligatoires et celles qui sont facultatives. Seules les premières doivent être exhaustives pour éviter des poursuites pénales. Il s’agit de la dénomination de vente, l’indication géographique (AOP, IGP), le titre alcoométrique volumique acquis, la provenance, le volume nominal, le nom de l’embouteilleur, le numéro de lot, les allergènes, et la teneur en sucre pour les vins mousseux, sans oublier l’avertissement de santé ou le logo “femme enceinte”. Le tout doit figurer dans le même champs visuel.
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